12월 27일 신생아 특례보금자리론 큰 틀이 발표되었는데요. 이번 포스팅에서는 발표된 내용을 바탕으로 신생아 특례 대출 한도를 알아보겠습니다. 대출 한도 계획하시는 분들이라면 놓치면 안 되는 3자기 신생아특례 대출 금리, 원리금 상환금액, 방공제에 대해 확인해 보겠습니다. 더불어 각자의 상황에 맞춰 신생아 특례 대출 한도를 계산하는 방법까지 차례로 알아보겠습니다.
1. 신생아 특례 대출 한도 유의할 점
‘신생아 특례 구입 자금 최대 한도는 5억이 아닌 4.45억 이라고?‘
김대리는 신생아 특례 대출을 이용하여 7억원 아파트를 대출 5억원(LTV 70%) 받아 매매하려고 합니다. 하지만 대출을 실행하러 은행에 갔는데 예상 금액보다 5,500만 원 적게 대출이 가능하다는 것을 알았습니다.
위 사례처럼 은행에서 대출을 실행하다 대출한도가 예상보다 크게 줄어서 난감해하시는 분들이 계시는데요. 이유는 무엇일까요? 바로 방공제 때문입니다. 신생아 특례 구입 자금 대출로 아파트 매매를 계획하시는 분들이라면 금리뿐만 아니라 *방공제를 적용한 최종 대출 한도를 꼼꼼하게 확인 하시는 것이 중요합니다. 더불어 아래 예시를 통해 나의 실제 가능 대출 금리와 대출 한도를 빠르게 확인해 보도록 하겠습니다.
*방공제란 은행에서 대출을 할 때, 소액임차인에게 먼저 돌려줘야하는 보증금만큼을 제외하고 대출해 주는 것 입니다. 방공제는 지역별 금액이 상이 한데요. 자세한 내용은 아래 ‘대출 한도 확인 하기’를 참고해 주세요.
2. 신생아 특례 대출 이란?
22년 합계출산율은 0.78명 신생아 수는 24.96만명으로 역대 최저 수준을 기록하고 있습니다 신생아 특례대출은 이러한 문제점을 극복하기 위해 자녀를 출산한 사람에게 주택 구입 자금이나 전세자금을 낮은 금리로 대출해 주는 정부 대출 상품입니다. 그 중 신생아 특례 구입자금 대출에 대해 알아 보겠습니다.
신생아 특례 구입자금 대출 신청 방법
신생아 특례 대출은 24년 1월 29일부터 주택기금 대출 취급 은행 및 기금e든든 누리집을 통해 신청 및 접수가 가능합니다. 23년 출산한 무주택 가구 또는 곧 출산은 앞둔 가구라면 간단한 상담을 통해 신생아 특례 대출을 신청할 수 있습니다. 신생아 특례 대출로 내집마련을 계획중인 가구라면 빠르게 기금e든든 상탐센터에 문의해 보세요.
기금e든든 상담 문의
3. 신생아 특례 대출 조건
기존 디딤돌, 버팀목 자금 대출 대비 소득요건, 대출 규모를 대폭 완화하였습니다. 특히 우대금리 혜택을 부여해 금융 부담을 줄여주는 파격적인 정부 지원 금융대출 상품입니다.
신생아 특례 구입자금 대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 가구를 대상으로 합니다. 부부의 합산 연소득 1.3억원 이하 및 순자산 4.96억원 이하 요건을 갖추면 최저 1.6% 금리로 최대 5억원까지 주택 구입자금 대출을 지원 받을수 있습니다.
23년 1월 1일 이후 출생한 입양아도 포함되며 혼인신고 없이 출산한 미혼모, 미혼부도 대출이 가능합니다. 1주택 자도 주택 구입자금 대환대출을 받을 수 있습니다.
대상 주택은 9억원 이하, 전용 면적은 85㎡ 이하 입니다. 대출은 최대 5억원까지 받을 수 있습니다. 주택담보대출비율(LTV)70%, 생애최초는 80%, 총부채상황비율(DTI) 60%를 적용합니다. 만기는 10년, 15년, 20년, 30년 적용이 가능하며 1년 거치 또는 무거치를 선택할 수 있습니다.
대출금리는 소득에 따라 1.6~ 3.3% 금리가 5년간 지원 되며 연소득 8.5천만원 이하 1.6%~2.7% 연소득 8.5천만원 초과는 2.7%~3.3% 적용 됩니다.
신생아 특례 대출 조건 기본 내용
- 2023년 출산한 무주택 가구 (대출 신청일 기준 2년 이내 아이를 낳은 경우)
- 소득 한도 : 1.3억원 이하 가구
- 주택 가액 : 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하(읍ㆍ면 100㎡)
- 대출 한도 : 최대 5억원 (LTV 일반70%, 생애최초80%, DTI 60%)
- 자산 요건 : 4.96억 원
- 금리 : 소득에 따라 1.6% ~ 3.3% 특례금리 5년 적용
- 만기 : 10년, 15년. 20년, 30년 (1년 거치 또는 무거치)
4. 신생아 특례 대출 금리
신생아 특례대출은 요건을 갖춘다면 최저 연 1.6% ~ 연 3.3% 금리로 최대 5억원까지 주택 구입자금 대출을 지원 받을 수 있습니다. 우대금리 적용 시 최저 1.2%로 최장 15년간 혜택을 받을 수 있습니다.
소득별 금리
- 소득 8.5천만원 이하 1.6%~2.7%
- 소득 8.5천만원 ~ 1.3억 이하 2.7~3.3%
우대 금리
- 청약통장 가입 : 5년이상 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p
- 추가출산 혜택 : 아이 1명당 금리 0.2p인하 및 특례기간 5년 연장
(단 금리 하한선은 1.2%, 특례기간 상한은 총 15년)
특례금리 종료 후 금리
특례금리 종료 후 연소득 8.5천만원 이하는 기존 특례금리에서 0.55% 가산되고
연소득 8.5천만원 초과는 대출시점의 시중은행 월별금리 중 최저치를 적용하게 됩니다.
- 연소득 8.5천만원 이하 : 기존 1.6% ▶︎ 가산 후 2.15%
- 연소득 8.5천만원 이상 : 예금 은행의 가중평균금리와 가계 대출금리 중 작은 값을 적용
5. 신생아 특례 대출 한도 적용 금리와 대출 상환 금액
연소득 5,500만원 외벌이 김과장이 경기도 수원에 6.5억원 아파트를 매매한다고 했을 때 신생아 특례대출을 신청받는다면 적용 금리와 대출한도 매월 상환 금액에 대해 알아보겠습니다.
적용 금리 계산
연소득 5,500만원 기준 30년 만기 연 2.45% 금리를 적용받을 수 있습니다. 만약 청약통장 5년 가입을 했다면 우대 금리 0.3%를 받을 수 있습니다. 계약시 전자계약 매매를 한다면 추가 0.1% 금리 혜택을 받을 수 있습니다.
김과장의 신생아 특례 대츨 금리는 2.05% 금리가 적용 된다고 예상할 수 있습니다. 보다 정확한 적용 금리는 기금e든든의 대출 취급은행에서 빠르게 확인 가능합니다.
6. 신생아 특례 대출 한도 확인하기
얼마까지 대출 받을 수 있을까?
이제 실제 대출할 수 있는 금액을 확인해 보겠습니다. 신생아특례대출 대출한도는 최대 5억원이고 LTV는 70%, DTI는 60%가 적용됩니다. 먼저 LTV 주택담보 기준 대출 가능 금액 알아보고 DTI 60% 이내 소득과 부채 수준을 확인해 최종 한도를 확인해 보겠습니다.
신생아 특례 매매 대출 최종 금액 확인하는 방법
① 주택담보 기준 대출 가능 금액 확인 = (*담보주택 평가액) ✕ LTV 70%
② 방공제 금액 확인 = 1번 대출금 – 방공제 금액
③ 총부채상환비율 확인 = DTI 60%이내 소득&부채 확인 후 최종 대출 한도 확인
예시)
연소득 5,500만원 외벌이 김과장이 경기도 수원에 6.5억원 아파트를 매매하려고 합니다. LTV 주택담보 기준 대출 가능 금액은 6.5억원(*담보주택 평가액) ✕ LTV 70% = 4억 5,500만원 입니다.
여기서 방공제(소액임차보증금)을 빼야 합니다. 예를 들어 경기도 *방공제가 25,000만원이라고 하면 LTV적용 한도 금액은 (4억5,500만원 – 2,500만원) 4억 3,000만 원 입니다.
다음은 DTI 60%이내 소득과 부채 수준을 확인해 최종 한도가 정해집니다. 주택담보대출 4억 3,000만원의 경우 연원리금 상환액은 = 1,920만 1,641원(30년, 2.05%, 원리금균등 기준 월 약 160만 원) 연소득은 5,500만 원이므로 DTI는 약 34.91%로 예상됩니다.
즉 김과장은 DTI가 60% 이내까지 확인 되었으므로 무리 없이 4억 3,000만 원의 대출이 가능합니다.
<대출한도 계산 참고 사이트>
*담보주택의 평가액은 KB시세 일반 평균가를 우선 적용합니다.
KB 부동산 시세 알아보기
*방공제(소액임차보증금)
담보대출 진행시 임차인엔게 먼저 돌려줘야하는 소액보증금만큼 차감하고 대출이 진행되는 방식이며 지역별로 금액이 다릅니다.
입주예정지역 소액임자보증금 알아보기
*LTV, DTI 계산하기
네이버 LTV 계산기
7. 소득대비 금리별 원리금 상환금액
소득대비 금리별 월 원리금 상환금액을 확인해 보겠습니다. 아래 표는 30년 만기 원리금균등상환시 원리금을 예시로 정리해 봤습니다. 주택 매매를 고려하고 계신 분이라면 아래 표의 금리 별 상환액을 참고하셔서 내 상황에 맞는 대출 계획을 세워 보셔도 좋을 것 같습니다.
위 표를 예시로 월 소득 9,000만원 부부가 3억을 연 3% 금리. 30년 만기, 원리금균등상환으로 대출한다면 월 원리금은 약 126만 원이 됩니다.
월 소득 38,000만 원 부부가 4억 원을 연 2.2%금리, 30년 만기, 원리금균등상환으로 대출한다면 월 원리금은 약 171만원을 갚아야 합니다.
8. 신생아 특례 구입자금 유의사항과 Q&A
12월 27일 큰틀에서 신생아 특례대출의 기본 골자는 나왔지만 세부 사항이 궁금하신 분들이 많이 계실 것 같아 놓치지 말아야할 유의 사항과 ‘기금e든든’ 상담문의 센터에 직접 문의한 내용을 정리해 봤습니다.
신생아 특례 구입자금 유의 사항
- 2023년 1월 출생아 부터 적용이 되며 2022년 출생자는 포함되지 않습니다.
- 출산 예정자(태아)는 포함이 안 되고 출산 후 출생 신고 후 대출 신청이 가능합니다.
- 결혼 여부와 관련 없이 출산한 미혼부, 미혼모도 포함됩니다.
- 소득과 자산 기준은 부부 합산으로 심사가 진행 됩니다.
- 자산 심사 세부 내용은 기금 대출과 동일한 조건으로 진행 될것으로 예상됩니다.
- 실거주 의무는 대출받은 날부터 1개월 내 전입 신고 후 1년 이상 실거주는 필수로 적용 됩니다.
신생아 특례 구입자금 Q&A
- 무주택 기간이 있나요?
아니요, 무주택 기간은 없습니다. 대출 실행 전 무주택 가구라면 대출 신청이 가능합니다. - 출산전 매매 계약을 하고 출산후 잔금을 신생아 특례로 진행하는 것이 가능할까요?
Ex) 2024년 4월 출생 시 3월 아파트 매매 계약 후 5월 잔금을 신생아 특례 대출로 진행하는 경우 잔금이 출산 후라면 신생아특례 대출로 진행하는 것이 가능합니다. 단 출생신고 후 대출 심사 기간을 고려해 잔금일정을 여유있게 정하시면 좋을 것 같습니다. - 자산 심사 세부 내용에 보험 증권도 포함되어 있는데 실비 보험도 포함되나요?
네, 만기 환급형 실비인 경우 계약 해지 금액을 기준으로 자산에 포함됩니다.
(실비 자산 심사 포함 여부는 인터넷에 포함되지 않는다는 글이 있어서 상탐 센터에 연락해 직접 확인해 봤습니다. 보험 환급금도 합치면 몇 천 만 원이 넘어가는 경우가 있어서 자산 계산하실 때 참고해 주세요.) - 오피스텔 매매 시 신생아 특례 구입 자금 대출이 가능한가요?
아니요. 오피스텔의 경우 신생아 특례 구입 자금 매매 대출에 해당하지 않습니다. 등기에 주거용으로 기재 되어 있어도 불가 합니다. 대신 기금에서 운영하는 오피스텔 매매 대출이 있으니 조건을 확인해 보시고 비교해 자신에게 맞는 대출을 이용하시는 것이 좋을 것 같습니다.
신생아 특례 구입자금으로 내집 마련을 준비하시는 분들에게 조금이라도 도움이 되는 시간이길 바랍니다. 다음에 또 직장인들에게 도움이 되는 경제정보로 찾아 뵙겠습니다. ^^