최근 금리가 많이 상승하고 대출규제도 시작되면서 내가 얼마나 빌릴 수 있는지 걱정이 앞서는 분들이 많으실 텐데요. 주택담보대출을 계획하시는 분들이라면 LTV, DTI, DSR의 의미와 변경된 대출 비율을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 주택담보대출한도를 계획할 때 꼭 알아야 하는 LTV, DTI, DSR은 무엇인지, 계산방법은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
1. LTV 대출은 무엇인가요?
1) LTV 의미와 계산방법
LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보대출비율이라고 합니다. 내가 살 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지의 비율을 말합니다.
- LTV 계산 방법 = (주택가격 시세) ✕ (LTV 비율) = 주담대 가능 금액
- 예시 : (6억원 주택) ✕ (LTV 70%) = 4.5억 원
예를 들어 6억원 집을 사기 위해 집을 담보로 4.5억원을 빌렸다면, LTV는 70%입니다.
LTV는 주택가격 시세는 KB시세를 기준으로 하며, 대출시 방공제 금액을 제외한 총대출금이 정해집니다. 반드시 방공제 차감 금액을 고려해 대출금을 계획하는 것이 필요합니다.
2)주택담보대출 LTV적용비율
LTV는 지역별, 개인 상황별 다를 수 있습니다. 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건)는 규제지역은 LTV50%가 적용이 되며 비규제 지역은 LTV 70%가 적용됩니다.
생애 최초 구입자는 규제지역과 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 LTV80%까지 대출이 가능합니다. 주담대가 금지 되었던 다주택자도 LTV30%까지 대출 규제가 완화 됩니다. 임대사업자 역시 규제지역은LTV 30%, 비규제지역은 LTV60%로 규제가 완화 되었습니다. 조금더 자세한 내용은 아래 표를 확인해 주세요.
[표] 지역별 LTV 기준, 2023년 개정 반영
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 | 비고 |
| 실수요자(무주택) | 50% | 70% | |
| 1주택(처분조건) | 50% | 70% | |
| 2주택 이상 | 30% | 60% | |
| 임대 사업자 | 30% | 60% | |
| 생애최초 주택구입자 | 80% | 80% | 대출한도 6억 |
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또한 지역별 방공제 금액이 궁금하신 분들은 ‘소액임차보증금안내’ 사이트에서 빠르게 확인 가능합니다.
2. DTI 대출은 무엇인가요?
1) DTI 의미와 계산방법
DTI(Debt to Income ratio)의 약자로 총부채상환비율이라고 합니다. 소득 대비 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 비율입니다.
- DTI 계산방법 =(1년간 갚아야 할 주택대출의 원금 + 기타 이자) / 연소득 ✕ 100
- 예시 : ( 2000만 원 + 1000만 원) / 6,000 ✕ 100 = DTI 50%
예를 들어 연소득이 6,000만원이고, DTI를 50% 적용하는 경우, 6,000만 원 ✕ 0.5 = 3,000만 원, 즉 1년에 3,000만 원 넘지 않는 금액을 대출해 주게 됩니다.
2) 지역별 DTI 적용비율
- 투기지역, 투기과열지구는 DTI 40%가 적용됩니다.
- 조정대상 지역은 50% 적용되고 그 외 지역은 60%가 적용됩니다.
- 생애 최초 구입자와 기금대출을 이용하는 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%가 적용됩니다.
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3. DSR 대출은 무엇인가요?
1) DSR 의미와 계산방법
DSR(Debt Service Ratio)의 약자로 총부채원리금상환비율이라고 합니다. 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선이 정해지게 됩니다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 자동차할부, 신용대출, 전세자금 대출, 학자금대출 등 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율까지 대출을 실행해 줍니다. 가계대출이 1억원이 넘는 차주에게는 DSR40% 규제가 적용됩니다.
- DSR 계산방법 = (주담대+기타대출) 연 원리금 상환액 / 연소득 ✕ 100
- 예시 (1,200+800)/5,000 ✕ 100 = DSR 40%
- 예를 들어 주담대 연 원리금 1,200만원, 기타 대출 연 원리금 : 800만원, 연소득 = 5,000만원 이라면 DSR 40%입니다.
DSR을 계산할 때 매년 내야하는 원리금 상환액을 구하는 게 포인트 입니다. 본인의 총부채원리금상환비율 금액이 궁금하신 분들은 부동산 DRS계산기에서 빠르게 확인해 보세요.!
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4. DTI와 DSR 무엇이 다른가요?
DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정하게 됩니다. 대출 할 때 DSR이 적용 된다는 것은 더 강력한 대출 규제가 가해져 총대출 금액이 줄어들게 됩니다.
DSR이 적용되지 않는 대출 상품은?
든든e기금의 대출상품을 이용할 계획이라면 DSR적용이 제외 되고 LTV와 DTI만 적용됩니다. 든든e기금 대출의 LTV, DTI 적용 비율은 개인 상황별 다를 수 있습니다. 자세한 내용은 홈페이지에서 빠르게 확인이 가능합니다.
지금까지 주택담보대출할 때 필수 용어 3가지 LTV, DTI, DSR의 의미와 계산방법에대해 알아봤습니다. 각자 자신의 상황에 맞는 대출 전략을 잘 세우셔서 안전한 대출을 준비하시길 바랍니다.